前段时间，各大楼市调控政策出台，整体楼市背景趋严，房地产市场上的“首付贷”、“首付分期”也不再活跃，渐渐减少。但就在最近一段时间，“房企过冬”、“楼市寒冬”、“金九银十凉凉”、“交易疲软”等一系列的词汇慢慢“浮出水面”，开始活跃在各大搜索平台。
楼市渐渐萧条的言论也是甚嚣尘上。从数据来看，当前房地产市场也在慢慢从过热开始转向理性。近日，有多家媒体报道称，北京、山东、河北等地的“首付贷”再次“死灰复燃”了，一些开发商通过私下推出“首付贷”和“首付分期”来吸引购房者，在这其中，还不乏有一些知名的大型房企。
据知情人士介绍，“房企过冬”之际置业顾问在推销时也以首付款可以分期为卖点，吸引购房者看房。10月底，河北涿州的一位刘姓置业顾问便在向客户推销楼盘时称，涿州的鸿坤理想尔湾、隆基泰和铂悦山、悦澜湾、天保馨悦湾、九里京城等楼盘，都可以做首付分期。
那么昆明本地是否存在这样的情况呢？
答案是肯定的。某些房产营销中心的楼盘可以帮助资金不足的客户做首付分期，最低可以先交5％的首付款，剩余部分与开发商旗下的第三方公司签署首付款分期合同，两年内还清，不收取利息。还有的则可以先交百分之二十的首付，剩下的百分之十通过开发商员工内部借款方式帮客户垫资，之后可以向银行申请贷款。
据了解，在昆明二环西路的某楼盘就存在这样的问题，销售人员表示：“我们这边首付是可以分期的，比如说一套房子是60万左右，然后可以付50％，就是30万，我们就可以把这30万的首付分期，可以分为你前面付15万，15万你就可以买这套房子，另外15万，你要在一年之内还清。没有任何利息，没有任何手续费。”
首付贷是否合规合法呢？
2016年全国两会期间，时任央行行长周小川表示，银行必须了解客户，客户的首付不能是借的。客户找另外一方借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例就发生了变化，偿还能力也变了昆明汽车抵押贷款门店，以后月供不光要还银行的钱，还要还首付贷。对银行而言，也承担了过大的风险。
因此就在2016年，相关部委就认定，“首付贷”是违法违规的金融产品。
2016年8月，住建部、国家发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介管理 促进行业健康发展的意见》提出，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。
而根据今年3月份出台的《昆明市商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案》要求：居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，仍按原政策执行，最低首付比例20％。
也就是说，居民购买首套住房的时候商业贷款首付比例不得低于20％，而"首付贷"或者"首付分期"的出现，却通过开发商的暗箱操作，让首付比例降至20％以下。
开发商或第三方金融平台提供“首付贷”或“首付分期”，在房地地产市场其实是一直都存在的。而判断其行为是否违规，还要看向银行申请住房抵押贷款时的首付交付情况。如果办抵押贷款时，部分首付款仍由开发商或第三方金融平台垫付，贷款批准后，购房者一边还银行贷款，一边还首付款，这就是违规的。
此外，业内人士也指出，房地产开发企业自办的金融业务很可能并没有取得相应资质，也涉嫌违法从事金融业务。
专家：理性购房 小心便利中暗藏玄机
业内专家也表示：虽然有关部门出台了“首付贷”的相关政策，但是很多地区并没有把政策细化，因地制宜落地政策，因此对“首付贷”和“首付分期”等行为的管控处于暧昧地带。而一些房产开发商为了缓解自身资金压力，吸引购房者，推出了“首付分期”等政策，尽可能降低首付费用。可是，这些措施虽然表面上看是给了购房者便利，其实“暗藏玄机”。
从购房者的角度来，如果贷款买房的同时，还要背上首付的贷款，在后期来看，还款的压力也是非常大的。同时，房地产违规放贷还会导致金融系统的紊乱。所以短期便利的背后，容易引发更多深层次的问题。
在许多城市里昆明汽车抵押贷款门店，买房的首付最低比例都在30％及以上，这就起到了安全垫付的缓冲作用昆明汽车抵押贷款门店，能负担首付的同时也在一定程度上证明购房者是具备一定的经济能力的。但是“首付贷”的出现也容易产生“空手套白狼”的情况。在突破政策限制的层面上来看，也容易给炒房客“杀入”的空间，对于市场来说，风险很大。
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