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“带押过户”，是当下二手房市场的一个热词。
从相关部门了解到，嘉兴首笔二手房“带押过户”转移登记已顺利在建设银行嘉兴分行试点完成。有业内人士表示，“带押过户”的二手房交易模式能为买卖双方节省费用和时间，在降低交易门槛的同时提升交易安全性，或有利于活跃二手房市场。
“带押过户”在全国多地实行
“带押过户”，顾名思义，贷款尚未还清的抵押房产在上市交易的过程中，不需要先从银行解押，只要买卖双方与银行达成一致后，买方和新贷款银行将房款打到资金监管账户中，待办理完不动产过户登记手续后，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方。
以往的做法是，卖方必须先结清原银行贷款，抵押注销登记，相当于解除银行作为房产“共有人”的身份，之后才可申请与买方办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记。同为这一套房的抵押登记，区别在于抵押人的不同，以及可能涉及的贷款银行的不同。
“经常遇到带抵押交易的房子，办理手续都比较复杂。”从事二手房产中介工作的小徐说。一旦遇到这样的房产，首先要向买家说清楚情况，“有些卖家无法自己筹到资金来解除抵押，需要买家先支付部分资金，很多买家不能接受这种做法，最后导致无法成交。”在小徐看来，能用“带押过户”来解决这个交易问题是最理想的，“对于买卖双方来说，没有实质上的差别，支付或者收到的资金总数一致就可以了。”
从全国层面来看，据不完全统计，今年8月以来，已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。
我市完成首笔“带押过户”
好消息是，嘉兴首笔二手房交易“带押过户”已于日前顺利完成试点。
“没想到在贷款没还清的情况下还能顺利卖房。前段时间我还在头疼怎么筹钱提前还贷，建行的这项创新服务真的太便民了……”上周五，市民张女士在尚有57万元贷款未还的情况下，成功与买家谢女士完成了二手房交易。
这项创新业务，建行嘉兴分行早在今年8月便有了初步构思。“8月份时，我行主动提出该业务的创新需求，9月份便拿出方案并积极向相关政府部门争取试点，之后在相关政府部门的指导下不断完善工作。”嘉兴建行住房金融与个人信贷部负责人冯路表示。
伴随着嘉兴首笔“带押过户”业务的成果落地，可以说，和张女士一样尚且“背负”贷款的卖家们再也不用为筹集还款资金而烦恼了。
据悉，“带押过户”在流程上十分便民，可以“一次申请，全部搞定”，让卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。
就拿张女士这次的交易来说，她在10月19日提出“带押过户”申请，并在存量房监管平台签订监管协议，随后买家谢女士将首付款23万元转到银行开立的房屋交易资金托管账户，并向建行嘉兴分行申请二手房住房按揭贷款63万元；10月20日嘉兴哪里可以做汽车抵押，建行嘉兴分行完成二手房住房按揭贷款审批；10月21日，买卖双方成功办理过户及设立新的抵押手续，按揭贷款资金放款进入房屋交易资金托管账户，银行完成资金划转并归还卖方原贷款。最终，仅用了3天时间，双方就完成首笔二手房交易“带押过户”。
除此之外，对银行而言嘉兴哪里可以做汽车抵押嘉兴哪里可以做汽车抵押，这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝衔接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。
“‘带押过户’金融服务可有效降低二手房交易的成本和风险，从根本上消除二手房交易的堵点，盘活了市场中的二手房资源，加快了二手房的流通，对促进当下房地产市场健康发展有积极意义。”冯路表示。
长期利好二手房市场
随着房地产市场的不断发展，存量商品房交易与新建商品房交易出现“平分秋色”的迹象，在一些城市甚至出现了存量商品房交易优于新建商品房交易的现象。因此对于存量商品房交易环节的改善和优化，就显得更为必要。
“对改善性需求的购房者来说，‘卖旧买新’是很普遍的，这样一来，往往出现资金短缺的情况，如果需要先解押再交易，就可能影响到最后的成交。”市房管中心交易科相关负责人表示，传统的二手房交易“先还后卖”模式还存在办事群众来回奔波时间长、手续繁杂成本高和资金安全难保障等问题。最终，在各方的协调配合下，“带押过户”终于得以实现。
业内人士认为，二手房“带押过户”政策，将提高二手房市场交易效率，提升市场活力。“‘带押过户’新模式避免了卖方借助过桥、垫资或由买方垫付等形式，大幅减少房屋过户中额外的资金成本，且降低了资金安全风险，避免了交易双方多部门来回往返，过户周期大幅缩短，降低了二手房入市的‘门槛’和流通成本。”从交易过程来看，“带押过户”不再需要卖方垫资，不需要解除质押，可以缩短5到10个工作日。
进入“金九银十”的传统楼市旺季，二手房成交量出现一定程度的上涨。根据贝壳研究院数据显示，今年国庆假期（10月1日至10月7日），贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期2倍，带看客户量同比增长超过50%。分析人士表示，部分城市二手房市场回升企稳，主要与政策空间释放、交易流程优化等有关。
目前我市已有了首笔“带押过户”的案例，相信日后也将有更多探索。对此，业内人士对有抵押房产的交易提出了几点建议。风险主要在于买家，首先，建议选择大中介公司进行交易，大中介公司对购房流程熟悉，风险把控能力强，出现纠纷时会作为公证的第三人保护守约方的权益；其次，若买方已经支付完房款，应尽快过户，避免发生房产冻结等不利情况。为防止卖家在收到首付款后挪作他用，买家可要求卖家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与卖家一同到银行，将首付款直接划入卖家的贷款账户，让银行当即划走首付款用于归还贷款。
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