抵押未解，房屋交易停滞
客户梁女士相中业主赵先生朝阳区一套房屋，虽然房屋上存在300万的银行抵押登记，但因房屋是客户心心念念的学区房，售价比预期低出很多，且客户打听到业主已经从银行筹集到了足额资金去解除抵押，客户与家人商量以后，最终以700万的成交价与业主签署了买卖合同。
买卖合同约定业主应于合同签署后30日内解除房屋抵押登记，但等到约定期限届满，业主却并未兑现承诺将房屋抵押登记解除。经了解青岛抵押车辆，原来是业主经营失败，资金周转不灵，业主筹集到的解除抵押的资金被他拿去还给其中一个债权人了。
房屋抵押未注销，业主尝试说服客户再支付300万元购房款用于解除抵押，但是客户一百个不放心，不同意再支付任何款项，房屋交易因此搁置。
案例分析
原则上，存在抵押登记的房屋如要过户，解除抵押登记是必要条件。本案房屋交易无法继续，原因在于业主未能按照约定将筹集到的资金用于解除房屋抵押登记。
房屋存在抵押、需要先行解除抵押是二手房交易过程中最为普遍的现象。可以说，对于存在抵押登记的房屋，客户最终能否顺利取得房屋青岛抵押车辆，很大程度上取决于业主是否有明确的解除抵押登记的资金来源以及业主是否将解抵押资金 “专款专用”于解除抵押。业主解抵押的资金来源通常有两种：一是业主自行凑集到解抵押资金；二是客户支付业主部分购房款用于解抵押。
那么预购房屋存在抵押的情况下，如何判断业主是否具有解抵押资金来源？客户同意支付解抵押购房款的情况下，资金安全又该如何保障呢？
防范建议
（1）对于存在抵押登记之房屋，买卖合同应明确约定抵押登记的解除时效及违约救济措施；
（2）建议了解业主售房原因，对于业主着急售房并且售房款明显低于市场价的房屋，尽量通过压缩买卖流程、积极催促业主履约并保留证据等方式确保交易安全；
（3）积极关注业主解抵押进展，并在风险发生后，及时采取必要法律保全措施；
（4）必要时，要求业主提供一定的证明自身解抵押能力的相关材料或者了解抵押登记机构对于还款解押的要求，比如是否接受他人代还款；
（5）建议客户仅支付小额定金及购房款，如果必须支付大额购房款，建议选择有资质的担保公司就支付的购房款进行担保，或者选择有资质的银行、支付公司对购房款进行资金监管或托管，以保障资金安全。
法规链接
《中华人民共和国担保法》
第三十三条 本法所称抵押青岛抵押车辆，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五） 法律规定的其他情形。
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