预抵押登记多见于商品房买卖法律关系以及银行按揭贷款法律关系的“三角关系”中。购房人通过银行按揭借款向开发商支付房款，同时以所购房屋向银行办理抵押权预告登记来保障银行借款，同时开发商须在办理房证或正式抵押前对借款承担连带清偿责任。
理想情形下当购房人逾期还贷，开发商在承担连带清偿责任后可通过解除商品房买卖合同或申请拍卖案涉房屋的方式保障自身利益。但实践中很多购房人逾期还贷的同时还存在大量的债务，案涉房屋存在大量其他债权人查封的情形，如果开发商无法收回房屋，仅能够以一般债权要求购房人偿还代偿款项。此种情形下，开发商只能作为轮候查封主体参与到拍卖房产或其他债权分配之中，对于开发商而言代偿的款项将有极大的风险变为坏账。而近年来随着房价上涨趋势放缓，加之二手房库存量的攀升，开发商代偿款变为坏账的风险正在加剧。因此为应对这样的风险，通过债权受让的方式取得银行对于房屋的预抵押登记权利，进而实现对于自身债权的优先受偿权不失为一种保障自身权利的法律途径。
本期文章，我们从开发单位的角度，谈谈通过债权转让取得预抵押登记，进而取得债权优先受偿权的法律问题。
一、预抵押登记的相关概念与法律性质
预抵押登记又称为抵押权预告登记，指对预售商品房或其他不动产的抵押权进行预告登记的行为。自原物权法第二十条正式确立该制度之后，原《房屋登记办法》第六十七条、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条也先后对此予以明确和细化。预抵押登记的实质是为了保全将来发生的不动产物权，限制现时登记权利人处分其权利，使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。
二、通过债权转让的形式取得预抵押登记权利的法律依据
《民法典》 第五百四十七条规定：“债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。”从权利性质上讲，预抵押登记权利并不具有人身专属性，因此可以随债权一并转让。此外，本条第二款专门针对实践中债权转让后未进行预抵押变更登记的情形。在九民纪要及民法典出台前，个别司法裁判存在以债权转让后未办理变更登记为由，对债权受让人取得登记权利不予认可的判决，而民法典第五百四十七条第二款的规定即呼应了民法典第四百零七条以及九民纪要第六十一条中抵押权的从属性原则，债权受让人取得预抵押登记权利系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定预抵押权利，不因受让人未办理变更登记手续而消灭。
三、预抵押登记权利人具备优先受偿权
《民法典》出台前，关于预抵押登记权利人是否有优先受偿权在司法实践中存在争议。
一种观点认为，预抵押登记与正式抵押登记在标的物、担保范围等权利内容以及登记制度上并无本质区别。即便二者法律性质不同，在预抵押登记权利人无过错的情况下，仅因义务人怠于协助办理不动产抵押登记使得标的不动产无法办理正式登记，那么基于预抵押登记行为本身属于一种具有公示公信特征的期待性物权行为，其权利人理应具有优先受偿权。（例如最高院(2020)最高法民申131号持有此种观点）
另一种观点认为，预抵押登记与正式抵押登记二者法律性质不同。预告登记所登记的理想抵押车理想抵押车，不是不动产物权理想抵押车，而是将来发生不动产物权变动的请求权。未办理本登记的情况下，预告登记人对不动产享有的仍是债权，权利人不能基于抵押权预告登记主张对不动产享有优先受偿权。（例如最高院(2018)最高法民申5297号持有此种观点）
《民法典》出台后，尤其是最高人民法院公布《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）第52条明确了预抵押登记权利人的优先受偿权。即不动产首次所有权登记完成且预告登记未失效的情形下，预抵押登记权利人可享有优先受偿权。由此可知，现行法律对预抵押登记权利人的优先受偿权已持有肯定态度。
四、结论
总结上述内容可知，开发单位通过债权转让的方式取得不动产预抵押登记权利，进而取得优先受偿权来保护自身债权已具备法律前提。但因民法典实施前存在既有否定预抵押登记权利人优先受偿权的裁判模式，开发单位适用《担保制度解释》第五十二条仍存在进一步探讨的余地，例如开发商能否直接取得银行的预抵押登记权利，这些问题均需司法机关出台进一步的解释与规范。
作者 | 朴正焕
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