为进一步健全和完善泰州市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，优化土地资源配置，提高节约集约用地水平，推动全市经济社会高质量发展，依据国家和省相关工作的意见要求，结合本市实际，制定本方案。现将有关政策解读如下：
一、政策背景
为促进土地要素顺畅规范流通，2019年，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），我省也于2020年出台了《省政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号）。为健全和规范我市建设用地二级市场，根据《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规及上级有关政策，制定本《方案》。
二、政策起草
《方案》编制过程主要分为三个阶段。一是前期探索阶段，我局认真研究了国家和省关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的意见要求，分析二级市场建设的最新任务与工作重点。以上述政策及相关规定为指导，我局近两年在实践中进行了大量探索。同时，借鉴学习南京、苏州等地经验做法，梳理了相关部门在建设用地使用权二级市场建设中的各自职责，搭建形成《方案》基本框架。二是文件起草阶段，在前期探索基础上，建立框架，不断进行《方案》内容的完善和拓展，把成熟做法固化下来，以优化土地资源配置，提高节约集约用地水平，推动一、二级市场协调发展为主要目标，形成了《方案（征求意见稿）》。三是征求意见成文阶段，今年6月6日，在充分沟通的基础上，我局正式征求了市发改委、住建局、金融监督局等10个相关部门意见，对收到的反馈意见均予以充分采纳。6月10日，通过司法审查，形成《方案（草案）》。7月6日，市政府第6次常务会议审议通过该《方案》。
三、政策框架
《方案》共6个部分。第一部分提出二级市场建设的指导思想、政策适用范围及工作目标；第二部分至第四部分对加大建设用地二级市场使用权转让支持力度、出租管理要求的细化和抵押门类限制的放宽做了详细阐述；第五部分明确要健全二级市场服务体系，包括建设交易平台、规范交易行为等；最后一部分对保障该方案的顺利实施作出要求。
四、政策内容
1.总体要求方面：明确要不断完善交易规则、规范交易办法、优化交易流程、畅通交易信息、健全政府服务和监管体系，着力构建产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，努力形成一、二级市场协调发展、资源利用集约高效的现代土地市场。
2.土地使用权转让方面：明确转让形式为各类导致建设用地使用权转移的行为均作为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。降低交易门槛方面，已完成开发建设的分割转让，应满足独立分宗发证条件。未完成开发建设的，不改变原出让合同约定或者划拨决定书规定，且按照批准的规划方案满足独立分宗条件的，可分割转让。宗地合并转让后，用途符合《划拨用地目录》的，可选择保留划拨方式。降低交易成本方面，建立“以地控税、以税节地”长效机制，引导土地使用权人提高土地利用效率和效益。依据国家有关规定对我市增值税小规模纳税人按照税额的50%减征城镇土地使用税。
3.土地使用权出租方面：明确以出让、租赁、作价出资或者入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。
4.土地使用权抵押方面：明确以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或者入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。明确营利性的养老、医疗、教育等社会领域企业可将有偿取得的建设用地使用权、设施抵押融资。
5.健全市场服务体系方面：明确各地应当按照交易、登记一体化建设原则，设立交易大厅，搭建建设用地二级市场交易平台。健全完善土地利用动态巡查制度，加快土地市场诚信体系建设，强化土地市场信用监管。加大城镇低效用地再开发力度，盘活利用低效和闲置土地，形成土地要素从低质低效领域向优质高效领域流动机制，促进产业转型升级和城市更新。积极推进交易与不动产登记、税务、金融、涉及建设用地使用权转移的司法处置、资产处置等数据信息汇集和共享。
6.在保障措施方面：明确要形成“政府负责、部门协同、公众参与、市场运作、公开交易”的土地二级市场工作合力。推进土地市场信用体系建设，打造公开、公平、公正的市场环境。要结合实际，积极探索创新，加强政策研究，按照差别引导、分类施策的原则，细化完善土地二级市场管理的配套措施，促进资源要素流通顺畅，配置效率有效提升。
